MietbilanzNebenkosten und Anlage V

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Erhaltungsrücklage: Darf ich sie umlegen oder von der Steuer absetzen?

Stand: 2. November 2026 · Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung

Was die Erhaltungsrücklage ist

Jede Eigentümergemeinschaft spart für spätere Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, etwa für Dach, Fassade oder Heizungsanlage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Ihr Anteil daran ist Teil Ihres monatlichen Hausgelds. Bis Ende 2020 hieß sie Instandhaltungsrücklage; viele Abrechnungen verwenden den alten Namen noch.

Umlegen auf den Mieter: nein

Die Rücklage dient der Instandhaltung und Instandsetzung. Diese Kosten sind keine Betriebskosten und bleiben beim Vermieter (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV). Das gilt auch, wenn die Verwaltung die Zuführung zur Rücklage mitten in der Kostenaufstellung führt. Achten Sie darauf, dass sie nicht in die Gesamtkosten rutscht, die Sie Ihrem Mieter weitergeben.

Dasselbe gilt für Reparaturen, die die Gemeinschaft aus der Rücklage bezahlt, und für Sonderumlagen: Beides ist Instandhaltung und nicht umlegbar.

Absetzen: erst, wenn das Geld ausgegeben wird

Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden: Was Sie in die Erhaltungsrücklage zahlen, ist noch keine Ausgabe für Ihre Wohnung. Das Geld gehört weiter zum Vermögen der Gemeinschaft, an dem Sie beteiligt sind. Abziehen können Sie es erst, wenn die Gemeinschaft daraus Erhaltungsarbeiten bezahlt (BFH, Urteil vom 14. Januar 2025, IX R 19/24).

Für Ihre Anlage V bedeutet das:

  • Vom gezahlten Hausgeld ziehen Sie den Anteil für die Rücklage ab, bevor Sie es als Werbungskosten eintragen.
  • Hat die Gemeinschaft Geld aus der Rücklage für Reparaturen ausgegeben, ist Ihr Anteil daran in dem Jahr absetzbar, in dem das Geld ausgegeben wurde. Das erfahren Sie meist erst mit der Hausgeldabrechnung im Jahr darauf.
  • Wurde mit dem Geld nicht repariert, sondern modernisiert oder etwas Neues gebaut, kann statt des sofortigen Abzugs eine Abschreibung gelten. Das klären Sie mit einer Steuerberatung.

Wo Sie die Zahlen finden

Die Hausgeldabrechnung enthält einen Teil zur Erhaltungsrücklage, oft als „Entwicklung der Rücklage“ oder im Vermögensbericht (§ 28 Abs. 4 WEG). Dort stehen Anfangsbestand, Zuführungen, Entnahmen und Endbestand, meist für die ganze Gemeinschaft und für Ihren Anteil. Die Begriffe unterscheiden sich je nach Verwaltungsprogramm; suchen Sie nach „Entnahme“ oder „Verwendung“.

Manche Abrechnungen führen die Zuführung zur Rücklage zweimal: einmal in den Kosten und noch einmal im Ergebnis. Dann ist Ihre Nachzahlung zu hoch. Es lohnt sich, das nachzurechnen.

Sonderumlagen

Nach dem Gedanken dieses Urteils kommt es bei Sonderumlagen auf den Zweck an. Ist die Sonderumlage für eine bestimmte Reparatur beschlossen, die im selben Jahr bezahlt wird, können Sie Ihre Zahlung in diesem Jahr absetzen. Fließt sie in die Rücklage oder wird das Geld erst später ausgegeben, gilt dasselbe wie für die Rücklage: Abzug erst bei Ausgabe.

In den ersten drei Jahren nach dem Kauf

Übersteigen Ihre Reparaturkosten in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes (ohne Umsatzsteuer), dürfen Sie sie nicht sofort abziehen, sondern müssen sie abschreiben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Dazu zählt auch Ihr Anteil an Reparaturen der Gemeinschaft, ob aus der Rücklage oder aus dem Hausgeld bezahlt. Jährlich übliche Kleinreparaturen zählen nicht mit.

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